買樓對大部分香港人來說都是人生大事，但樓宇按揭術語複雜，對首次置業者尤其容易感到迷惘。以下將介紹按揭基本概念、利率類型、成數計算，以及常見按揭術語，希望可以幫你自信咁做決定，買樓唔再驚踩雷！
目錄
什麼是樓宇按揭
樓宇按揭就是你想買樓，但手上現金不足，然後你問銀行借錢買樓。銀行會把你買的樓作為抵押品。如果你未能按時還款，銀行有權收回（即「收樓」）來抵償貸款。
例子：
- 樓價：HK$5,000,000
- 首期：30% = HK$1,500,000
- 按揭貸款：70% = HK$3,500,000
- 按揭年期：30年
- 利率：3.25%
樓宇按揭貸款利率
當你申請樓宇按揭貸款時，可以選「H按」或「P按」利率計算方式。以下是2者的分別：
什麼是「H按」
「H按」是指「銀行同業拆息按揭」，其中的「H」代表「銀行同業拆息」，是反映銀行之間互相借款的利率，也是銀行的資金成本之一。因為資金流動，導致銀行相互借款的利率也經常波動，「銀行同業拆息」的波動特點是一個趨勢波動，且會視拆借時間長短而有不同利率。因此，當購房者選擇「H按」作為按揭貸款的方式時，銀行會在「H」的基礎上加徵一定利率，以賺取客戶利潤。
一般來說，大部分銀行會採用「一個月銀行同業拆息」作為計算基準。同時，銀行在提供「拆息按揭」時，往往會設定一個「封頂息率」，當「銀行同業拆息」突然大幅抽高時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭利率。
目前大多數銀行「H按」利率普遍為H+1.3%，封頂利率為P-1.75%。
什麼是「P按」
「P按」是指「樓宇貸款計劃」，其中的「P」代表「Prime Rate」，即最優惠利率。現時銀行開始傾向於提供比最優惠利率更具競爭力的利率，並以此來吸引客戶。因此，在現今的按揭貸款計算中，通常會使用「最優惠利率 – 固定點數」的方式來計算P按的按揭利率。這種利率可以隨著銀行的最優惠利率的變化而變化，因此也被稱為浮動利率。
目前大多數銀行「P按」利率普遍為P-1.75%。以HSBC目前最優惠利率5%，即如果選「P按」，實際利率是3.25。
如何揀選「H按」與「P按」
因為利率上限相同，H 按的利率在拆息低時會比較低，但在拆息高時，H 按的利率最多也只能與P 按的利率相等，「H按」比「P按」一般較划算。因此，現在普遍流行使用H按。
2026年更新：除了「H按」與「P按」等浮息按揭（即利率會變動），HSBC及恒生銀行最近也推出了定息按揭（即利率不會變動），首3年或5年固定年利率低至2.73厘，低於現時H按/P按約3.25厘。
樓宇按揭成數
按揭成數就是銀行願意借給你買樓的最高比例，通常用百分比表示。銀行會考慮多個因素，包括物業估價、借款人的財務狀況和物業類型。其中，物業估價是確定最高貸款比例的重要因素之一。
例如，樓價 1,000 萬港元，若獲批7成按揭，你需要付3成首期（300 萬），銀行貸款 7 成（700 萬） 給你。
香港首置按揭主要規則，香港首置人士（即申請時未持有任何香港住宅物業）購買自住物業，最高可借九成按揭。適用於樓價1000萬港元或以下的物業。非首置人士最高可獲得 8 成的按揭貸款。
注意，目前申請超過七成按揭，銀行會要求借款人購買按揭保險，降低銀行的風險。
目前，香港有幾個機構提供這項服務，包括香港按揭證券公司和一些銀行合作的保險公司，例如昆士蘭保險及AIG MORTGAGE INSURANCE。
按揭貸款選擇
買樓時主要有兩種按揭貸款選擇：銀行按揭和發展商按揭。
銀行按揭是由銀行提供的貸款，受到香港金融管理局的監管，並有按揭成數上限和壓力測試的要求。銀行按揭的優點是利率通常較低，而且銀行有較高的信譽和風險管理能力，可以為你提供更穩定和可靠的貸款方案。但是，批核程序較嚴格，需要提供更多的文件和資料，並且未必能借足你所需的按揭成數上限。
相對而言，發展商按揭是由房地產開發商或財務機構提供的貸款，不受金融管理局的監管。發展商按揭的優點是批核程序較寬鬆，容易獲得批核，並且可能能夠借足你所需的按揭成數上限。但是，發展商按揭的利率普遍較高，全期的利息開支會較大。
一般而言，如果信貸評級良好，建議選擇銀行按揭，因為利息成本較低。
樓宇按揭貸款術語：「一按」、「二按」、「加按」和「轉按」
- 一按（First Mortgage）：是指在買房時，首先申請的按揭貸款，通常是由銀行或其他金融機構提供的。買家需要根據自己的收入和信用狀況，向銀行申請一定比例的按揭貸款，通常是房屋價值的60%至90%。一按的利率通常比較低，貸款期限一般為20至30年。
- 二按（Second Mortgage）：是指在物業已經有一個一按的情況下，再向銀行或其他金融機構申請的按揭貸款。通過二按可以獲得更多的資金，但利率比一按高，貸款期限一般較短。
- 加按（Top-up Mortgage）：是指在已有一按的物業上，向同一銀行再次申請貸款，以增加現有按揭貸款額度。加按的利率通常比二按低，貸款期限也比二按長。
- 轉按（Remortgage）：是指將現有物業的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行，以獲得更好的利率和條件。轉按的利率和貸款期限取決於新銀行的條件，同時需要考慮轉按產生的轉按費用和其他費用。
居屋按揭和綠置居按揭
- 居屋按揭是指用於購買香港政府公共屋邨（即居屋）的貸款，由於有政府擔保（50年），所以十分容易獲批高成數按揭。
- 綠置居按揭主要針對綠表人士，即居住在公屋的家庭。綠置居按揭不設入息和資產限制，無需進行壓力測試，最高可貸款額度高達9成半，貸款期限長達30年。
常見問題
樓宇按揭年期一般有多長？
樓宇按揭的還款期限通常在5年至30年之間，具體期限取決於按揭合約的條款和條件。
銀行批出的樓宇按揭年期有甚麼限制？是否一定批足30年？
銀行批出的樓宇按揭年期有以下幾個限制：
1. 金管局官方指引：所有新建的按揭貸款年限上限為30年。
2. 按揭年期+物業年齡不可高於指定年數。
3. 借款人年齡+按揭年期不可高於指定年數。
一般來說，按揭年期介於5年至30年之間，具體取決於按揭合同的條款和條件。儘管金管局官方指引為30年，但不同銀行有其自己的內部規定和指引，規定還款期限，因此並不是每宗按揭都會批准30年。銀行會根據借款人的財務狀況、還款能力、抵押物價值等因素來決定是否批准按揭，以及批准的按揭年限。
申請樓宇物業按揭需要準備甚麼文件？流程是什怎樣？
當你找到適合的物業並簽署臨時買賣合約後，便可向銀行申請按揭。按揭申請流程如下：
1. 提交按揭申請表格及相關證明文件，包括公司僱傭合約、3-6個月薪金單、3-6個月銀行月結單、稅單、強制性公積金記錄、水電煤住址證明等。
2. 銀行會為物業進行估價，再根據估價及申請人還款能力批准按揭貸款。
3. 如貸款申請獲批核，銀行將會安排申請人簽署貸款條件信，並致函通知律師準備按揭契約。
4. 客戶簽署所有契約後，律師行即會通知銀行，銀行會將貸款交於律師行安排送交賣方，完成交易。
5. 銀行寄上還款過程表，通知客戶每月供付之本金、利息及結餘等詳細資料。
如果自僱人士，沒有固定收入，申請按揭是否不會獲批？
如果你是自僱人士，沒有固定收入，申請按揭可能會較難獲批，因為銀行會認為你的收入較不穩定，存在還款風險。不過，只要你能提供足夠的收入證明和其他相關文件，證明你有還款能力，仍然有機會獲得銀行批准。另外，也可以考慮找一些有固定收入的人士作為聯名借款人或擔保人，以增加獲批按揭的機會。
